房屋中介收取租金后“跑路”，房東一紙?jiān)V狀要求租客支付租金。針對(duì)中介的違約責(zé)任，租客應(yīng)當(dāng)承擔(dān)嗎？近日，山東省濟(jì)南市槐蔭區(qū)人民法院審理了這起案件，判決駁回房東的訴訟請(qǐng)求。

2022年6月，房東張某與中介公司簽訂《房屋出租委托合同》，約定張某將自己名下的一套商品房委托中介公司對(duì)外出租，出租期限36個(gè)月，自2022年6月10日起至2025年6月9日止，每月租金即房屋占有使用費(fèi)1700元，按季支付。當(dāng)日，張某將案涉房產(chǎn)交付該中介公司。后中介公司與租客李某簽訂《房屋租賃合同》一份，約定李某租賃上述房屋，租賃期限自2022年11月1日至2023年10月30日止，共12個(gè)月，房租每月1000元。李某于2022年10月向中介公司支付1.2萬元房租及1000元押金。

然而，自2022年12月后，房東張某再未收到該中介公司支付的租金，且與中介公司失聯(lián)，無奈之下張某將租客李某訴至法院，要求李某支付2023年1月起至搬離之日的房租。

法院審理后認(rèn)為，張某與中介公司簽訂的《房屋出租委托合同》、中介公司與李某簽訂的《房屋租賃合同》系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，合同當(dāng)事人應(yīng)按合同約定享有權(quán)利、履行義務(wù)。經(jīng)查明，李某已搬出租賃房屋。雙方均認(rèn)可于2023年10月25日辦理了案涉房產(chǎn)的交接，故應(yīng)視為李某已于該日搬離案涉房屋。張某要求李某支付租金的期間，應(yīng)為2023年1月1日至2023年10月25日。李某自中介公司處租賃案涉房產(chǎn)的期間，包含在張某與中介公司簽訂的案涉房屋租賃期間之內(nèi)。按照約定，李某已向中介公司支付此期間的租金，故張某要求李某支付此期間的租金，于法無據(jù)，法院不予支持。

綜上，法院依法判決駁回了張某的訴訟請(qǐng)求。張某不服，上訴至濟(jì)南市中級(jí)人民法院。二審法院審理后判決：駁回上訴，維持原判。

（薛原 李晨爍）

委托中介出租房屋，在當(dāng)下已成為房屋租賃市場(chǎng)的常態(tài)。為了更加方便靈活，房屋中介常常先與房東簽訂租賃合同，取得房屋使用權(quán)后，再以中介名義與租客簽訂合同，從而賺取差價(jià)。而一旦中介“跑路”，另外兩方的權(quán)利應(yīng)當(dāng)如何維護(hù)？針對(duì)承租人“跑路”，次承租人能否對(duì)抗出租人的問題，需要從轉(zhuǎn)租行為以及承租人和出租人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系來考量。

承租人或次承租人對(duì)抗出租人的權(quán)利主要基于租賃合同和法律規(guī)定，在轉(zhuǎn)租的情況下，承租人與出租人、承租人與次承租人之間的租賃合同一般均視為有效。如果次承租人按照租賃合同的約定履行了義務(wù)，且轉(zhuǎn)租行為得到了出租人的同意，那么次承租人在面對(duì)出租人時(shí)享有一定的抗辯權(quán)。如果轉(zhuǎn)租行為未經(jīng)出租人同意，出租人可以選擇與承租人解除租賃合同，并可以要求次承租人返還租賃物。但無論是上述哪種情況，出租人都不能直接向?qū)嶋H承租人即次承租人主張違約責(zé)任，因?yàn)楦鶕?jù)合同相對(duì)性，次承租人與出租人之間沒有合同關(guān)系，承租人才是適格當(dāng)事人。

本案中，李某占有使用案涉房屋系依據(jù)其與中介公司簽訂的《房屋租賃合同》，且李某已經(jīng)向中介公司支付了租賃費(fèi)用，而李某占有使用案涉房屋的期間亦在張某將案涉房屋租給中介公司的租賃期間內(nèi)。因此，張某與李某并非各自合同的相對(duì)方，其無權(quán)向李某主張租金。

法官提醒，在出租或租賃房產(chǎn)時(shí)，要注意核實(shí)房產(chǎn)中介的資質(zhì)、信譽(yù)度和房源渠道。對(duì)出租人而言，切莫輕信高租金的謊言，應(yīng)及時(shí)了解同時(shí)期、同區(qū)域房源的普遍租賃價(jià)格，勿因貪圖高價(jià)而落入不法中介的圈套。而作為租客，應(yīng)盡可能選擇直接與房主簽訂合同，如遇“二房東”，則要注意甄別出租人“長(zhǎng)租期優(yōu)惠”騙術(shù)，對(duì)于一次性交付半年以上租金的情況要擦亮眼睛，避免損失擴(kuò)大。